El presidente Gustavo Petro hizo un llamado a las asambleas de propiedad horizontal para que no acepten aumentos desproporcionados en los costos de administración de edificios y conjuntos residenciales en el país.
A través de su cuenta en X, el mandatario recomendó que los incrementos se calculen tomando como referencia el índice de inflación, y advirtió sobre prácticas que trasladan el aumento total de los costos operativos al salario de los trabajadores, lo que, según señaló, termina afectando de manera directa a quienes habitan estos inmuebles.
Petro recordó que los propietarios son los dueños de los edificios, por lo que consideró necesario que ejerzan un control más activo sobre las decisiones que se toman en las asambleas, especialmente aquellas relacionadas con el ajuste de las cuotas de administración.
El jefe de Estado insistió en que los incrementos deben ser razonables y proporcionales, teniendo en cuenta la situación económica de las familias y el impacto que estos cobros pueden generar en los gastos mensuales de los hogares.
La ley establece que se debe esperar a la aprobacion de los presupuestos en las asambleas para aplicar aumentos
Subir las cuotas de administración sin respetar reglamentos ni la voluntad de los copropietarios podría constituir el delito de “administración desleal” (art. 250-B, Código Penal), advierten expertos y doctrina
La modificación o el cobro de expensas comunes (cuotas de administración) por parte de un administrador de propiedad horizontal que actúe al margen del reglamento, de las decisiones de la asamblea de copropietarios o con abuso de sus funciones, puede —según la letra del tipo penal, la doctrina y decisiones recientes de la Corte Suprema— encuadrarse, en determinados casos, en el delito de administración desleal previsto en el artículo 250-B del Código Penal colombiano. No obstante, especialistas subrayan que la configuración del delito exige elementos objetivos y subjetivos concretos (fraude, beneficio propio o para tercero y dolo), de modo que no toda irregularidad administrativa será necesariamente penal.
¿Qué dice la norma?
El artículo 250-B, adicionado al Código Penal por la Ley 1474 de 2011, sanciona al administrador (de hecho o de derecho), directivo, empleado o asesor que, “en beneficio propio o de un tercero, con abuso de las funciones propias de su cargo, disponga fraudulentamente de los bienes de la sociedad o contraiga obligaciones a cargo de esta causando directamente un perjuicio económicamente evaluable a sus socios”. La pena prevista va de cuatro (4) a ocho (8) años de prisión y multa relevante en salarios mínimos.Aplicación a la propiedad horizontal: ¿es viable penalmente?
La propiedad horizontal, una vez constituida e inscrita conforme a la Ley 675 de 2001, da origen a una persona jurídica de naturaleza civil integrada por los propietarios, cuyo objeto incluye la administración de bienes y la representación para actos relacionados con las áreas comunes. Esa condición de persona jurídica permite, en principio, que la conducta de sus administradores se examine bajo las reglas sobre responsabilidad de administradores frente al patrimonio colectivo que representan. Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia han discutido el alcance exacto del artículo 250-B y la esfera en la que se aplica con mayor frecuencia (sociedades comerciales vs. otros tipos de personas jurídicas).Cuándo un aumento de cuota podría ser penalmente relevante
No basta la simple vulneración del reglamento interno o la toma de decisiones contrarias al acuerdo de la asamblea para configurar un delito. Para que la conducta sea típica como administración desleal, la actuación del administrador debe reunir, de acuerdo con la interpretación dominante en doctrina y las sentencias de la Sala Penal, al menos los siguientes elementos: (i) existencia de una facultad o función de administración; (ii) abuso de esa función en beneficio propio o de un tercero; (iii) ejecución de actos fraudulentos que impliquen disponer bienes o contraer obligaciones en perjuicio económicamente evaluable del ente jurídico; y (iv) ánimo doloso (intención de causar el perjuicio o de obtener el provecho indebido). En otras palabras, un cobro o un aumento irregular de la cuota puede derivar en responsabilidad penal si se demuestra que hubo fraude, abuso de funciones e intención de enriquecimiento o de causar daño patrimonial.Jurisprudencia y criterio judicial reciente
La Corte Suprema de Justicia ha abordado el delito en providencias que precisan su estructura y límites: la Sala Penal ha enfatizado que el derecho penal protege sobre todo el fraude y el abuso, y que la figura penal debe distinguirse de la mera mala administración o negligencia. Sentencias como SP3601-2021 y SP008-2023 analizan elementos probatorios (balance negativo, contratos, finalidad de los actos) y ponen el acento en la necesidad de demostrar la relación causal entre la conducta desviada y el perjuicio patrimonial obtenido. Esto implica que cada caso requiere valoración probatoria pormenorizada.Consecuencias prácticas y vías de actuación para los copropietarios
Ámbito penal: Si existen indicios razonables de fraude o beneficio indebido del administrador (por ejemplo, contratación de servicios a favor de empresas relacionadas, disposición de recursos comunes sin respaldo, cobros masivos sin base asamblearia y con destino particular), los copropietarios pueden presentar denuncia ante la Fiscalía General para que investigue posible comisión del delito de administración desleal. La investigación penal exige pruebas objetivas (documentación contable, actas, contratos, flujo de fondos).
Ámbito civil y contable: Se puede solicitar contabilidad, auditoría forense, demanda de reparación por perjuicios y acciones de responsabilidad por incumplimiento de deberes.
Ámbito administrativo/disciplinario: Si el administrador es servidor público o existe intervención de entidad de vigilancia, podrían abrirse actuaciones administrativas; en la esfera interna de la copropiedad pueden adelantarse medidas disciplinarias previstas en el reglamento y, en última instancia, destitución o remoción.
Medidas preventivas recomendadas: convocatorias y votaciones formales en asamblea, revisión de actas y reglamentos, auditorías periódicas, exigir la inscripción y la personería del conjunto, y documentar cualquier incremento o gasto extraordinario con soporte contable y decisión asamblearia.
Precauciones jurídicas: distinguir lo penal de lo contencioso
La doctrina penal colombiana y la Corte han sido categóricas en una distinción normativa y dogmática: el derecho penal no debe usarse para sancionar simplemente la mala técnica administrativa o la incompetencia; su finalidad es sancionar el fraude y el abuso doloso que causen un perjuicio patrimonial evaluable. Por ello, alegar automáticamente tipicidad penal frente a cualquier subida de cuotas sin mayor prueba puede ser jurídicamente improcedente. Los expertos recomiendan recabar auditoría y asesoría técnica antes de criminalizar la conducta.
