Grave afectación para la Propiedad Horizontal a causa de la Reforma Laboral: el fin de los contratos por prestación de servicios para administradores
Por: León Hernández
Especialista en Gerencia en Seguridad y Salud en el Trabajo – Abogado y consultor en propiedad horizontal
La reciente discusión legislativa sobre la Reforma Laboral en Colombia ha puesto en evidencia un punto de quiebre que, aunque poco abordado en los medios, tiene un impacto directo, profundo y preocupante en el régimen de propiedad horizontal: la desaparición progresiva de los contratos por prestación de servicios para cargos que implican una relación subordinada o continua, como es el caso de los administradores de conjuntos residenciales y edificios.
El modelo actual: contratos civiles por prestación de servicios
Durante años, la figura contractual más utilizada para la vinculación del administrador de la copropiedad ha sido la del contrato de prestación de servicios, prevista en el Código civil En sus artículos 1495 y siguientes, establece las disposiciones generales de los contratos y obligaciones. El contrato de prestación de servicios se enmarca dentro de los contratos de “arrendamiento de servicios inmateriales” (Art. 2063 y ss.),Código de Comercio: Aplica cuando el servicio a prestar tiene un carácter mercantil. Sus artículos 822 y siguientes regulan las obligaciones en materia comercial.Sector Público:
Ley 80 de 1993: Es el pilar de la contratación estatal en Colombia. El artículo 32, numeral 3, define específicamente el contrato de prestación de servicios y de apoyo a la gestión. Establece que estos contratos solo pueden celebrarse con personas naturales cuando dichas actividades no puedan realizarse con personal de planta o requieran conocimientos especializados.
Ley 1150 de 2007: Introduce medidas para la eficiencia y la transparencia en la Ley 80 y dicta otras disposiciones sobre contratación con Recursos Públicos.
Este modelo ha sido ampliamente adoptado por razones de flexibilidad, sostenibilidad financiera y autonomía contractual, especialmente en conjuntos pequeños o de escasos recursos, donde asumir los costos laborales de una relación formal sería económicamente inviable.
Características Esenciales del Contrato por Prestación de Servicios
Para que un contrato sea considerado de prestación de servicios y no encubra una relación laboral (lo que se conoce como “contrato realidad”), debe cumplir con las siguientes características:
Autonomía e Independencia: El contratista tiene libertad para ejecutar el objeto del contrato utilizando sus propios medios y conocimientos, sin estar sometido a la continuada subordinación del contratante.
Ausencia de Subordinación: El contratante no puede exigir al contratista el cumplimiento de un horario de trabajo, ni darle órdenes que vayan más allá de las especificaciones del servicio contratado.
Objeto Específico: El contrato se celebra para la realización de una labor o actividad concreta y determinada.
Remuneración por Honorarios: El pago que recibe el contratista se denomina honorarios y se acuerda libremente entre las partes. No constituye salario.
No hay Prestaciones Sociales: El contratista no tiene derecho al pago de prestaciones sociales como primas, cesantías, vacaciones o intereses a las cesantías.
Afiliación a Seguridad Social por cuenta del Contratista: Es obligación del contratista realizar sus propios aportes al Sistema de Seguridad Social Integral (salud, pensión y riesgos laborales) como trabajador independiente.
¿Qué propone la Reforma Laboral?
La Reforma Laboral, impulsada por el Gobierno Nacional y tramitada en el Congreso, contempla, entre otros puntos, lo siguiente:
Eliminación del uso sistemático de los contratos por prestación de servicios en funciones que evidencian una relación laboral encubierta.
Establecimiento de criterios objetivos para presumir existencia de contrato laboral cuando hay subordinación, continuidad, exclusividad o pago periódico.
Obligación de contratar laboralmente a quienes ejerzan funciones permanentes, con responsabilidades directas sobre personas, recursos o decisiones institucionales.
En este contexto, la figura del administrador de propiedad horizontal, que por regla general:
Tiene horario,
Recibe órdenes del consejo,
Responde por el personal y los bienes de la copropiedad,
Realiza informes periódicos y ejecuta funciones permanentes,
encajaría plenamente dentro de una relación laboral típica.
Impacto económico y operativo en la propiedad horizontal
Si la reforma es aprobada tal como se encuentra redactada, la consecuencia inmediata será que los conjuntos residenciales no podrán seguir contratando a sus administradores por prestación de servicios, debiendo ahora asumir vínculos laborales formales, lo que implica:
Pago de prestaciones sociales completas: salud, pensión, ARL, cesantías, intereses y primas.
Aportes parafiscales (caja de compensación, SENA, ICBF), si aplica.
Riesgos por demandas laborales por despido sin justa causa, indemnizaciones y horas extras.
Carga administrativa adicional: manejo de nómina, afiliaciones, liquidaciones, etc.
Esto representa un cambio profundo en la estructura presupuestal de las copropiedades, especialmente en aquellas de estratos 1 a 3, o en unidades con bajo coeficiente de aportes.
¿Qué pueden hacer las copropiedades?
Revisar su presupuesto anual y proyectar escenarios donde se contemple el costo total de un vínculo laboral con el administrador.
Evaluar si es posible asumir la figura del administrador como empleado directo o si debe vincularse a través de una empresa externa, asumiendo el pago del servicio integral.
Actualizar el reglamento de propiedad horizontal, estableciendo claramente las funciones del administrador y los criterios contractuales con sustento legal.
Buscar asesoría jurídica especializada para evitar sanciones, demandas o vicios en la contratación.
La reforma laboral representa un desafío estructural para la propiedad horizontal en Colombia. Si bien su objetivo es garantizar derechos laborales y eliminar formas de contratación que encubren relaciones de trabajo, no contempla las particularidades financieras, organizativas y sociales del régimen de propiedad horizontal, el cual opera bajo una lógica no lucrativa y con presupuestos limitados.
Hoy, miles de copropiedades en todo el país se enfrentan a un panorama incierto, donde la eliminación de los contratos por prestación de servicios para administradores exige una transformación profunda en sus esquemas de contratación, sus finanzas y su modelo de gestión.
Ante este escenario, urge que las comunidades, los administradores, los consejos de administración y el sector jurídico especializado actúen de manera articulada, revisen sus reglamentos internos, ajusten sus presupuestos y busquen asesoría técnica, para anticiparse a las implicaciones legales y económicas que este cambio genera.
La propiedad horizontal no puede quedar por fuera del debate nacional sobre el trabajo digno, pero al mismo tiempo, requiere una regulación diferencial que reconozca su realidad operativa y garantice que las transformaciones laborales no se traduzcan en inviabilidad administrativa ni en sobrecargas imposibles de asumir para los copropietarios.
