Las copropiedades deben reformar sus reglamentos si sus copropietarios quieren rentar de manera turistica
Lo más relevante —y que de manera reiterada ha sido sostenido desde el marco normativo vigente— es que toda copropiedad en la que existan unidades privadas destinadas de forma exclusiva a la renta turística o de corta estancia debe cumplir obligatoriamente con el Registro Nacional de Turismo (RNT), conforme a lo dispuesto en la Ley 2068 de 2020 y el Decreto 1836 de 2021, que regulan la actividad turística y las plataformas de alojamiento. No obstante, este registro no puede entenderse como un trámite aislado o automático, pues su procedencia está condicionada a la legalidad interna de la actividad dentro de la copropiedad. En ese sentido, resulta indispensable que se acredite la copia del reglamento de propiedad horizontal, debidamente inscrito, en el cual conste de manera expresa la autorización de la asamblea general de copropietarios, adoptada con la mayoría calificada exigida por la Ley 675 de 2001, para permitir el desarrollo de la actividad de renta turística. La ausencia de dicha autorización implica que la actividad resulte contraria al régimen de propiedad horizontal, afecte la convivencia, y sea jurídicamente improcedente, aun cuando el inmueble cuente con inscripción en plataformas digitales. En consecuencia, corresponde tanto a las copropiedades como a las autoridades territoriales ejercer control efectivo, garantizando que el uso turístico de las viviendas no desnaturalice el destino habitacional ni vulnere los derechos de los residentes permanentes.
La ley es clara y desde 2012 con la ley 1558 en su articulo 34 dice “Obligación a cargo de los administradores de propiedad horizontal. Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo. La omisión de la obligación contemplada en este artículo acarreará al administrador la imposición por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio de una sanción consistente en multa de hasta tres (3) salarios mínimos legales mensuales vigentes en el momento del pago, con destino al Fondo de Promoción Turística.
Problematica o desafios que se enfrentan
El mayor desafio son las copropiedades donde hay picinas y se debe cumplir a cabalidad la ley de picinas ley 1208 de 2009 Reglamentada por el Decreto Nacional 2171 de 2009 , Reglamentada por el Decreto Nacional 554 de 2015.
Y todo el cumplimiento del decreto 1072 de 206 SG SST , debido a las implicaciones legales si alguno de los visitantes se accidenta o prouce un accidente a los demas copropietarios
Ciudades como Medellín, Cartagena, Santa Marta y Barranquilla enfrentan mayores desafíos y responsabilidades en materia de convivencia y gestión urbana, en la medida en que concentran el mayor flujo de visitantes y usuarios de plataformas de arrendamiento de corta estancia. En estos territorios se evidencian con mayor frecuencia situaciones de desorden, algarabía y afectación a la tranquilidad, provocadas por arrendatarios temporales que, en muchos casos, desconocen o ignoran los reglamentos de propiedad horizontal y los manuales de convivencia. Esta dinámica impacta de manera negativa a la gran mayoría de residentes permanentes, quienes destinan sus inmuebles como única vivienda, generando conflictos de convivencia, deterioro del entorno residencial y una clara asimetría entre el uso habitacional y el uso turístico de las viviendas.
