Después del sismo: ¿está preparada su copropiedad para reclamar los daños?
Inspeccionar, documentar y reclamar: tres decisiones que pueden proteger el patrimonio de una copropiedad
Por Leon Hernandez
El sismo ocurrido el 10 de agosto de 2026 nos recuerda una realidad que muchas copropiedades suelen pasar por alto: una edificación puede aparentar normalidad después de un movimiento sísmico y, sin embargo, presentar daños que requieren una evaluación técnica especializada.
Ante un evento de esta naturaleza, la administración, el consejo de administración y los propietarios no deberían limitarse a observar si existen grietas visibles. Es necesario determinar qué ocurrió, dónde ocurrió, cuál es la naturaleza del daño, si compromete elementos estructurales o no estructurales, cuál puede ser su causa y qué mecanismos jurídicos y contractuales existen para obtener su reparación o indemnización.
Y aquí aparece una pregunta fundamental:
¿Qué debe hacer una copropiedad cuando un sismo ocasiona daños en las áreas comunes?
La respuesta requiere actuar simultáneamente en tres frentes: técnico, asegurador y jurídico.
1. El primer error: esperar para verificar los daños
Después de un sismo, no es recomendable que la administración se limite a realizar una inspección visual informal.
Las áreas comunes pueden presentar afectaciones en:
- estructura;
- fachadas;
- cubiertas;
- placas;
- columnas;
- vigas;
- escaleras;
- muros;
- elementos de cerramiento;
- parqueaderos;
- cuartos técnicos;
- redes comunes;
- ascensores;
- sistemas eléctricos;
- sistemas hidrosanitarios;
- equipos;
- impermeabilizaciones;
- elementos arquitectónicos;
- elementos no estructurales.
Una grieta, desprendimiento o deformación no debe calificarse jurídicamente ni técnicamente simplemente por su apariencia.
La pregunta no es solamente “¿hay una grieta?”, sino:
¿qué originó la afectación y cuál es su alcance?
Por eso resulta fundamental realizar una inspección técnica posterior al evento sísmico, acompañada de un registro fotográfico y documental suficientemente detallado.
2. La copropiedad debe preservar la evidencia
Uno de los aspectos más importantes de una eventual reclamación ante una aseguradora es la prueba.
El artículo 1077 del Código de Comercio establece que corresponde al asegurado demostrar la ocurrencia del siniestro y, cuando corresponda, la cuantía de la pérdida. A su vez, corresponde al asegurador demostrar los hechos o circunstancias que excluyan su responsabilidad.
Esto significa que la copropiedad no debería limitarse a enviar a la aseguradora unas fotografías acompañadas de una comunicación genérica.
Es conveniente construir un expediente técnico del siniestro que permita establecer:
- Fecha y hora aproximada del evento.
- Identificación de la copropiedad.
- Identificación de las áreas afectadas.
- Registro fotográfico y audiovisual.
- Descripción de las afectaciones.
- Ubicación exacta de cada daño.
- Comparación con el estado anterior, cuando exista evidencia.
- Informes técnicos disponibles.
- Cotizaciones o presupuestos de reparación.
- Póliza vigente.
- Condiciones particulares.
- Condiciones generales.
- Anexos y amparos contratados.
- Deducibles.
- Exclusiones.
- Valor asegurado.
- Antecedentes de mantenimiento y reparaciones.
- Actas del consejo o de la asamblea relacionadas con las obras.
- Comunicaciones enviadas y recibidas por la aseguradora.
La calidad de esta documentación puede ser determinante para establecer posteriormente el alcance económico de la reclamación.
3. ¿La póliza de la copropiedad cubre los daños del terremoto?
No necesariamente.
La existencia de una póliza de áreas comunes no significa que cualquier daño ocasionado por un sismo esté automáticamente cubierto.
Es indispensable revisar el contrato de seguro.
Debe verificarse, entre otros aspectos:
¿Qué está asegurado?
Debe determinarse si la póliza comprende:
- edificio;
- áreas comunes;
- bienes comunes;
- equipos;
- maquinaria;
- instalaciones;
- elementos específicos;
- contenidos;
- otros bienes asegurables.
¿Qué riesgos están amparados?
Debe establecerse expresamente si existe cobertura para:
terremoto, temblor o movimiento sísmico, así como los riesgos asociados que eventualmente estén incluidos.
¿Cuál es el valor asegurado?
Debe verificarse si el valor asegurado corresponde razonablemente al valor asegurable de la edificación y cuál es la metodología utilizada en la póliza.
¿Cuál es el deducible?
Una cobertura existente no significa necesariamente que la aseguradora vaya a pagar el 100 % del valor de la reparación.
El deducible debe ser analizado de acuerdo con las condiciones particulares de la póliza.
¿Existen exclusiones?
Las exclusiones deben estudiarse cuidadosamente, especialmente cuando la aseguradora pretenda atribuir el daño a:
- falta de mantenimiento;
- deterioro previo;
- vicios constructivos;
- modificaciones;
- intervenciones no autorizadas;
- deficiencias preexistentes;
- condiciones no cubiertas por el contrato.
Por ello, no debe aceptarse una exclusión sin analizar primero la póliza, los hechos y la relación causal técnicamente demostrada.
4. Atención: los tres días del artículo 1075 del Código de Comercio
Existe una confusión bastante frecuente en propiedad horizontal.
El artículo 1075 del Código de Comercio dispone que el asegurado o beneficiario debe dar noticia al asegurador de la ocurrencia del siniestro dentro de los tres días siguientes a la fecha en que lo haya conocido o debido conocer.
La misma disposición señala que dicho término puede ampliarse, pero no reducirse por las partes, y contempla además una excepción relacionada con la intervención del asegurador en las operaciones de salvamento o comprobación del siniestro.
Por tanto:
La administración no debería esperar a tener terminado el estudio técnico para informar a la aseguradora.
Lo prudente es realizar el aviso oportunamente y dejar constancia documental de la comunicación.
Pero aquí aparece una precisión jurídica fundamental.
Aviso del siniestro no es lo mismo que prescripción de la acción
Los tres días del artículo 1075 corresponden al aviso de la ocurrencia del siniestro.
No debe confundirse ese término con el régimen de prescripción establecido en el artículo 1081 del Código de Comercio.
El artículo 1081 establece:
Prescripción ordinaria
Dos (2) años, contados desde el momento en que el interesado haya tenido o debido tener conocimiento del hecho que da base a la acción.
Prescripción extraordinaria
Cinco (5) años, contados desde el momento en que nace el respectivo derecho y aplicable frente a toda clase de personas.
La propia norma señala que estos términos no pueden ser modificados por las partes.
La jurisprudencia y la doctrina judicial han diferenciado estos términos de prescripción de la obligación de dar aviso del siniestro. La Corte Constitucional ha explicado la naturaleza subjetiva de la prescripción ordinaria y objetiva de la extraordinaria, y ha reconocido que pueden transcurrir simultáneamente, consolidándose jurídicamente la primera que se cumpla.
Pero cuidado:
Esto no significa que una copropiedad pueda esperar dos años para avisar el siniestro.
La recomendación jurídicamente más segura es:
Avisar inmediatamente, documentar inmediatamente y reclamar técnicamente con la mayor prontitud posible.
El retraso puede generar consecuencias frente al asegurador. El artículo 1078 establece que, ante el incumplimiento de las obligaciones correspondientes al siniestro, el asegurador puede deducir de la indemnización el valor de los perjuicios que dicho incumplimiento le haya causado; además, la mala fe en la reclamación o comprobación del derecho puede ocasionar la pérdida de la prestación.
Por ello, los tres días no deben presentarse como el término máximo absoluto para ejercer judicialmente la acción del seguro, pero sí como un plazo de aviso que debe ser tomado con máxima seriedad.
5. ¿Qué debe hacer la administración después del sismo?
Recomendamos seguir una ruta ordenada:
PASO 1. Seguridad
Priorizar la integridad de las personas.
Si existen señales que indiquen un posible riesgo estructural, debe evitarse la exposición innecesaria y acudirse a los profesionales y autoridades competentes.
PASO 2. Inspección técnica
Contratar una evaluación realizada por profesionales competentes para determinar la naturaleza y alcance de las afectaciones.
PASO 3. Registro de daños
Realizar fotografías, videos, planos o esquemas de ubicación y una descripción individualizada de las áreas afectadas.
PASO 4. Aviso a la aseguradora
Comunicar oportunamente la ocurrencia del evento, identificando la póliza y describiendo preliminarmente las afectaciones.
PASO 5. Recolección documental
Organizar póliza, anexos, condiciones particulares, informes, fotografías, actas, presupuestos y demás documentos pertinentes.
PASO 6. Determinación de la cuantía
La reclamación debe estar soportada técnicamente.
El artículo 1077 coloca sobre el asegurado la carga de acreditar la ocurrencia del siniestro y la cuantía de la pérdida cuando corresponda.
PASO 7. Revisión de la respuesta de la aseguradora
No toda objeción significa que el caso esté terminado.
Una objeción debe analizarse frente a:
- contrato;
- condiciones de cobertura;
- exclusiones;
- pruebas;
- informe técnico;
- causalidad;
- cuantificación;
- normas aplicables.
PASO 8. Acciones posteriores
Si existe controversia sobre la cobertura o sobre el monto indemnizable, deberá analizarse la estrategia jurídica correspondiente, teniendo presente el régimen de prescripción del artículo 1081 del Código de Comercio.
6. Una póliza no reemplaza la garantía del constructor
Este es otro aspecto que las copropiedades deberían revisar cuidadosamente.
Que exista una póliza de áreas comunes no significa que automáticamente desaparezcan las responsabilidades del constructor o enajenador.
Son relaciones jurídicas diferentes que deben analizarse según el origen del daño.
Por ejemplo, una afectación puede estar relacionada con:
- el evento sísmico;
- un defecto constructivo;
- un vicio del suelo;
- un vicio de los materiales;
- falta de mantenimiento;
- modificaciones posteriores;
- una combinación de factores.
Por eso resulta fundamental establecer técnicamente la causa del daño.
7. La garantía de estabilidad de la obra: Ley 1480 de 2011
El artículo 8 de la Ley 1480 de 2011 —Estatuto del Consumidor— establece que para los bienes inmuebles la garantía legal comprende:
diez (10) años para la estabilidad de la obra y un (1) año para los acabados.
Esta garantía tiene una importancia especial cuando una edificación relativamente nueva presenta daños cuya causa puede estar vinculada con aspectos constructivos.
No obstante, debe evitarse una conclusión simplista:
No todo daño producido después de un terremoto constituye automáticamente un defecto constructivo.
Será necesario determinar técnicamente la causa y establecer jurídicamente cuál régimen resulta aplicable.
8. Ley 1796 de 2016: una protección adicional para determinadas viviendas nuevas
La Ley 1796 de 2016 incorporó mecanismos especiales de protección al comprador de vivienda nueva.
Su artículo 8 establece que, dentro de los diez años siguientes a la expedición de la Certificación Técnica de Ocupación, cuando se presente alguna de las situaciones contempladas en el numeral 3 del artículo 2060 del Código Civil, el constructor o enajenador de vivienda nueva está obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios afectados.
El artículo 9 establece, además, el ámbito de aplicación de esta obligación para determinados proyectos de vivienda, incluidos proyectos sometidos al régimen de propiedad horizontal que cumplan las condiciones legales.
La regulación fue desarrollada posteriormente mediante el Decreto 282 de 2019, que adicionó disposiciones al Decreto 1077 de 2015 sobre la protección al comprador de vivienda nueva.
Por consiguiente, ante una edificación nueva afectada por un evento sísmico, no debería revisarse exclusivamente la póliza de áreas comunes.
También debe preguntarse:
¿Existe una eventual responsabilidad del constructor o enajenador?
Y, para responderla, debe analizarse la edad de la edificación, la certificación técnica de ocupación, la licencia, el sistema estructural, los diseños, los estudios, las modificaciones realizadas y, especialmente, el origen técnicamente determinado del daño.
9. ¿Puede una copropiedad reclamar simultáneamente frente a diferentes responsables?
La respuesta depende de las circunstancias concretas.
Puede ser necesario analizar de manera independiente:
A. El contrato de seguro
Para determinar si existe cobertura frente al riesgo ocurrido.
B. La garantía legal
Para establecer si existe una obligación de garantía frente a los propietarios.
C. El régimen especial de la Ley 1796 de 2016
Cuando se trate de vivienda nueva dentro del ámbito de aplicación de dicha norma.
D. La responsabilidad del constructor, enajenador o profesionales intervinientes
Cuando existan elementos técnicos que permitan atribuirles responsabilidad.
Lo importante es no mezclar jurídicamente instituciones diferentes.
Una póliza de seguro no es lo mismo que una garantía legal, y una garantía legal tampoco es idéntica al amparo patrimonial previsto por la Ley 1796 de 2016.
10. ¿Por qué es importante una inspección independiente?
Cuando ocurre un evento sísmico, la copropiedad puede encontrarse frente a varios intereses jurídicos y económicos.
La aseguradora tendrá sus propios procedimientos de inspección y valoración.
El constructor puede tener una posición diferente.
Los propietarios pueden tener intereses individuales.
La administración debe proteger los intereses de la persona jurídica de la propiedad horizontal.
Por ello resulta conveniente contar con un diagnóstico técnico independiente, que permita construir una posición objetiva de la copropiedad.
La finalidad no es “buscar daños” para reclamar indiscriminadamente.
La finalidad es establecer técnicamente:
qué daño existe, qué lo produjo, cuánto cuesta repararlo y cuál es el responsable o mecanismo jurídico que puede resultar aplicable.
11. El error de reparar antes de documentar
Otro aspecto crítico es comenzar inmediatamente reparaciones sin haber dejado evidencia suficiente.
Por supuesto, cuando existe una situación que compromete la seguridad de las personas o puede producir la extensión del daño, deben adoptarse las medidas necesarias.
El artículo 1074 del Código de Comercio precisamente establece el deber del asegurado de evitar la extensión y propagación del siniestro y procurar el salvamento de los bienes asegurados.
Sin embargo, cuando sea técnicamente posible, la administración debería documentar adecuadamente el estado de las áreas afectadas antes de realizar intervenciones permanentes.
La evidencia debe permitir comparar:
estado posterior al sismo → diagnóstico → intervención → resultado de la reparación.
12. La reclamación debe ser técnica, no solamente administrativa
Una comunicación que diga:
“Solicitamos pagar los daños ocasionados por el terremoto”
puede ser insuficiente para acreditar adecuadamente la pérdida.
Una reclamación robusta debería identificar, según corresponda:
- asegurado;
- póliza;
- vigencia;
- evento;
- fecha;
- bienes afectados;
- ubicación;
- naturaleza de los daños;
- diagnóstico técnico;
- causa probable o determinada;
- fotografías;
- documentos de soporte;
- cuantificación;
- presupuesto de reparación;
- cobertura invocada;
- deducible;
- demás documentos solicitados contractualmente.
La calidad de la reclamación depende, en gran medida, de la calidad de la prueba.
13. ¿Cuándo debe pagar la aseguradora?
El artículo 1080 del Código de Comercio dispone que el asegurador debe efectuar el pago dentro del mes siguiente a la fecha en que el asegurado o beneficiario acredite, aun extrajudicialmente, su derecho de acuerdo con el artículo 1077.
La norma también contempla consecuencias de carácter moratorio cuando vence ese término sin efectuarse el pago correspondiente.
Esto demuestra nuevamente por qué existe una diferencia entre:
avisar el siniestro
y
acreditar el derecho al pago de la indemnización.
Son actuaciones relacionadas, pero jurídicamente no son idénticas.
14. La copropiedad debe actuar como una organización y no como un conjunto de reclamaciones individuales
Cuando el daño corresponde a bienes comunes, la situación debe ser gestionada institucionalmente por la persona jurídica de la propiedad horizontal, a través de sus órganos y representantes conforme al régimen aplicable.
La administración debería procurar que exista una estrategia documental unificada.
El expediente debería conservar:
Póliza + aviso + fotografías + inspección + diagnóstico + cuantificación + reclamación + comunicaciones + respuesta de aseguradora + documentos de reparación.
Este expediente puede convertirse posteriormente en la principal herramienta probatoria de la copropiedad.
15. Servicio especializado de Revista Propiedad Horizontal Colombia
¿Su edificio fue afectado por el sismo?
No espere a que aparezcan daños mayores para actuar.
En Revista Propiedad Horizontal Colombia ponemos a disposición de las copropiedades un servicio especializado de inspección, diagnóstico y acompañamiento documental posterior a eventos sísmicos, orientado a identificar afectaciones en áreas comunes y establecer la ruta adecuada para su manejo.
Nuestro servicio puede comprender:
1. Inspección inicial de la edificación
Identificación y registro de afectaciones visibles y aparentes.
2. Diagnóstico técnico
Evaluación por profesionales competentes de acuerdo con la naturaleza de las afectaciones.
3. Registro fotográfico y documental
Organización de evidencia para la trazabilidad del evento.
4. Revisión de la póliza
Identificación de coberturas, deducibles, exclusiones y condiciones relevantes.
5. Preparación documental para la reclamación
Organización de los elementos necesarios para acreditar el siniestro y cuantificar la pérdida.
6. Revisión jurídica
Análisis de la posible aplicación del régimen contractual, asegurador, de garantía legal y, cuando corresponda, de la Ley 1796 de 2016.
7. Acompañamiento frente a la aseguradora
Apoyo en la estructuración documental y técnica de la reclamación.
16. Una advertencia fundamental para administradores y consejos
Después de un sismo, no es conveniente improvisar.
No es recomendable:
- afirmar públicamente que la edificación está estructuralmente segura sin una evaluación competente;
- ordenar reparaciones estructurales sin diagnóstico;
- aceptar verbalmente que un daño es “preexistente”;
- aceptar verbalmente que un daño “no está cubierto”;
- dejar pasar el tiempo sin informar a la aseguradora;
- destruir evidencia durante reparaciones;
- presentar una reclamación sin cuantificación;
- confundir garantía constructiva con seguro;
- confundir el aviso de tres días del artículo 1075 con el término de prescripción del artículo 1081.
Cada caso debe analizarse individualmente.
17. La pregunta que debe hacerse hoy cada administrador
¿Tenemos una copia actualizada de la póliza de áreas comunes?
Si la respuesta es no, este es el momento de obtenerla.
Y también deberían verificarse:
- condiciones particulares;
- condiciones generales;
- anexos;
- amparos;
- exclusiones;
- deducibles;
- valores asegurados;
- vigencia;
- procedimientos de aviso;
- datos de contacto de la aseguradora;
- intermediario de seguros;
- historial de siniestros.
Una póliza guardada en un archivo que nadie conoce no protege adecuadamente a la copropiedad si la administración no sabe cómo activarla cuando ocurre un siniestro.
REFLEXION
El sismo del 10 de agosto de 2026 debe convertirse también en una oportunidad para que las copropiedades revisen sus sistemas de prevención, mantenimiento, aseguramiento y gestión documental.
La pregunta no debe ser únicamente:
“¿Cuánto cuesta reparar?”
“¿Qué ocurrió, por qué ocurrió, qué cobertura tenemos, qué garantía puede resultar aplicable, quién debe responder y qué pruebas necesitamos para demostrarlo?”
La diferencia entre una reclamación débil y una reclamación técnicamente sustentada puede estar precisamente en la inspección realizada oportunamente, la documentación conservada y el análisis jurídico efectuado antes de adoptar decisiones definitivas.
Por eso, después de un evento sísmico, inspeccionar no es solamente mirar las paredes: es proteger la seguridad de las personas, el patrimonio común y los derechos de la copropiedad.
¿Su copropiedad necesita una revisión posterior al sismo?
Solicite una evaluación de sus áreas comunes y una revisión de la ruta de reclamación correspondiente.
REVISTA PROPIEDAD HORIZONTAL COLOMBIA
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No espere a que el daño sea mayor.
Documente hoy lo que mañana tendrá que demostrar.
Este artículo tiene finalidad informativa y de divulgación especializada. La cobertura de una póliza, la responsabilidad del constructor o enajenador y la procedencia de una reclamación deben determinarse a partir de las condiciones particulares de cada caso, la póliza vigente, la evidencia técnica y las normas aplicables.
