La Propiedad Horizontal como Empresa Societaria en Colombia:

INTRODUCCIÓN

La propiedad horizontal, como régimen jurídico, ha adquirido una importancia crucial en el desarrollo urbano de Colombia. Regulada por la Ley 675 de 2001, esta figura se implementa para organizar la convivencia en edificaciones y conjuntos que comparten bienes comunes, garantizando su administración y sostenibilidad. A medida que las ciudades crecen y las áreas urbanas se densifican, la propiedad horizontal se convierte en un elemento esencial para estructurar el uso eficiente del suelo y promover una convivencia armónica entre los propietarios de unidades privadas.

Aunque históricamente se ha considerado como un mecanismo jurídico-administrativo, su operativa dinámica refleja similitudes con las estructuras empresariales tradicionales. Esto se debe a que requiere una organización jerárquica, toma de decisiones colectivas, manejo de recursos y responsabilidad compartida, aspectos que son característicos de las sociedades comerciales. Estas similitudes invitan a analizar la propiedad horizontal desde una perspectiva empresarial, particularmente en comparación con figuras societarias tradicionales como la sociedad limitada y la sociedad anónima.

Por otra parte, el análisis de la propiedad horizontal como una figura empresarial también permite identificar cómo su naturaleza jurídica y sus características particulares pueden beneficiar de las mejores prácticas de gestión propias de las sociedades comerciales. La necesidad de profesionalizar la administración, de implementar herramientas de planificación estratégica y de garantizar la sostenibilidad financiera son desafíos que acercan la gestión de la propiedad horizontal a las dinámicas empresariales.

El presente artículo tiene como objetivo reflexionar sobre la propiedad horizontal en Colombia desde esta perspectiva híbrida, que la posición entre lo jurídico y lo empresarial. A través de un análisis comparativo con figuras societarias tradicionales, se busca resaltar tanto las analogías como las diferencias clave, evaluando su impacto en la administración y el desarrollo económico de las comunidades que representan. Este enfoque no solo amplía la comprensión del régimen de propiedad horizontal, sino que también propone estrategias que podrían fortalecer su capacidad operativa y su sostenibilidad a largo plazo.

Marco Conceptual

La propiedad horizontal combina elementos del derecho inmobiliario y administrativo para espacios compartidos regulares en contextos de alta densidad urbana (Fernández, 2020). Su base normativa, establecida en la Ley 675 de 2001, permite que las propiedades horizontales se constituyan como personas jurídicas, lo que las habilita para gestionar recursos y celebrar contratos (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2019).

Por otro lado, las sociedades comerciales, como la sociedad limitada y la sociedad por acciones simplificada (SAS), están diseñadas para facilitar actividades económicas lucrativas (Código de Comercio de Colombia, 1971). Ambas figuras comparten la necesidad de una administración profesional y la toma de decisiones colectivas, lo que permite compararlas desde una perspectiva organizativa y funcional (Carvajal, 2021; García, 2019).

La Propiedad Horizontal como Comunidad Jurídica y Económica

La propiedad horizontal establece una estructura jurídica que articula derechos y deberes entre los copropietarios. Por un lado, cada unidad privada otorga a su dueño la titularidad exclusiva, mientras que los bienes comunes son administrados colectivamente para beneficio mutuo. Esta dualidad implica que la propiedad horizontal no es únicamente un régimen de convivencia, sino también un sistema económico en el que la administración de recursos compartidos se convierte en un eje central.

En este sentido, los propietarios son responsables de contribuir económicamente mediante cuotas de administración, destinadas a cubrir costos asociados al mantenimiento de bienes comunes, contratación de personal, reparaciones y otros servicios esenciales. Este aspecto financiero, que involucra presupuestos anuales y planificación económica, permite igualmente la propiedad horizontal con estructuras empresariales, dado que su sostenibilidad depende de un manejo eficiente de los recursos disponibles.

La Naturaleza Jurídica de la Propiedad Horizontal

Una de las características más particulares de la propiedad horizontal es su capacidad de adquirir personalidad jurídica. Según la Ley 675, los edificios o conjuntos sujetos a este régimen pueden constituirse como personas jurídicas para actuar como sujetos de derechos y obligaciones. Esto les permite celebrar contratos, gestionar recursos, interponer legales y desarrollar actividades económicas relacionadas con la administración de los bienes comunes. Sin embargo, esta personalidad jurídica no es inherente a la propiedad horizontal, sino que depende de su inscripción en la Cámara de Comercio.

La personalidad jurídica otorga a la propiedad horizontal una autonomía operativa que la asemeja a las sociedades comerciales. Sin embargo, a diferencia de estas últimas, su naturaleza no persigue multas de lucro, lo que limita su capacidad para emprender actividades económicas más allá de su objetivo principal: la administración de los bienes comunes y la garantía de la convivencia.

Sociedades Comerciales: Principios Fundamentales

Las sociedades comerciales son estructuras jurídicas diseñadas para facilitar la realización de actividades económicas con el propósito de obtener utilidades. Reguladas por el Código de Comercio colombiano, estas entidades se constituyen mediante la asociación de personas que aportan bienes o recursos económicos y comparten riesgos y beneficios derivados de la actividad empresarial. Entre las diversas formas societarias reconocidas, las sociedades limitadas y las sociedades anónimas son las más representativas debido a su flexibilidad y adaptabilidad a distintos contextos económicos. A continuación, se desarrollan los principios fundamentales que rigen estas sociedades.

1. Autonomía Patrimonial

La autonomía patrimonial es una característica esencial de las sociedades comerciales. Significa que las sociedades tienen un patrimonio propio, separado de sus socios. Este principio permite que la sociedad pueda adquirir bienes, contraer obligaciones y responder frente a terceros exclusivamente con su patrimonio social, protegiendo así los bienes personales de los socios. En el caso de las sociedades limitadas y anónimas, esta autonomía patrimonial es clave para atraer inversiones y establecer relaciones comerciales con mayor confianza.

2. Responsabilidad Limitada

En las sociedades comerciales, los socios no asumen responsabilidad personal por las deudas sociales más allá de su participación o aportes en el capital de la sociedad. En la sociedad limitada, esta responsabilidad se circunscribe al monto del aporte inicial de cada socio, mientras que, en la sociedad anónima, se limita al valor de las acciones adquiridas. Este principio fomenta la inversión al proteger el patrimonio individual de los socios, generando un entorno más seguro para realizar negocios.

3. Estructura Organizativa

La estructura organizativa de las sociedades comerciales está diseñada para garantizar la adecuada gestión y supervisión de las actividades económicas. En una sociedad limitada, los socios participan directamente en la toma de decisiones, lo que refuerza el control interno. Por su parte, en la sociedad anónima, la estructura es más compleja e incluye órganos como:

• Asamblea General de Accionistas: Es el máximo órgano de decisión, integrado por los accionistas, quienes participan en proporción al número de acciones que poseen.
• Junta Directiva: Representa un nivel estratégico, encargada de definir las políticas generales y supervisar la gestión del representante legal.
• Representante Legal: Es responsable de la ejecución operativa de las decisiones tomadas por los órganos de gobierno y de la administración diaria de la sociedad.

Esta estructura jerárquica facilita una gestión profesionalizada y eficiente, especialmente en sociedades de mayor tamaño y complejidad.

4. Flexibilidad en la Movilidad del Capital

En las sociedades anónimas, el capital social se divide en acciones, lo que permite su fácil transferencia entre inversionistas. Esto fomenta la movilidad del capital y facilita la incorporación de nuevos socios sin alterar la estructura jurídica de la sociedad. Este principio resulta fundamental para empresas que buscan expandirse o acceder a mercados de capitales. En la sociedad limitada, aunque la transferencia de participaciones es más restringida, los socios pueden establecer pactos para garantizar estabilidad o flexibilidad, según sus necesidades.

5. Capacidad para Generar Economías de Escala

Las sociedades comerciales, especialmente las anónimas, tienen la capacidad de operar en mercados amplios y diversificados, aprovechando las economías de escala para reducir costos y aumentar su competitividad. Esta capacidad se ve reforzada por la posibilidad de emitir acciones, obtener financiamiento externo y desarrollar proyectos de gran envergadura, lo que la diferencia de otras formas jurídicas con menor capacidad de expansión.

6. Transparencia y Control

Las sociedades comerciales están sujetas a un régimen de transparencia que incluye la elaboración de estados financieros, auditorías e informes periódicos. Este principio busca garantizar la confianza de los socios, inversionistas y terceros interesados. En el caso de las sociedades anónimas, las exigencias de control son más rigurosas, especialmente para aquellas que cotizan en bolsa, lo que refuerza su credibilidad en el mercado.

7. Finalidad lucrativa

El objetivo primordial de las sociedades comerciales es la obtención de utilidades para sus socios. Este principio orienta todas las actividades de la sociedad hacia la generación de valor económico, estableciendo un contraste claro con figuras como la propiedad horizontal, cuyo objetivo principal no es lucrativo, sino la administración eficiente de bienes comunes.

8. Régimen Tributario Específico

Las sociedades comerciales están sujetas a un régimen tributario diferenciado que considera aspectos como la declaración de impuestos sobre la renta y el IVA. Este régimen puede incluir incentivos fiscales dependiendo de la actividad económica desarrollada, la ubicación geográfica y el tamaño de la sociedad, lo que influye directamente en sus decisiones estratégicas y operativas.

Convergencias Conceptuales

Aunque las finalidades de la propiedad horizontal y las sociedades comerciales son diferentes, sus principios organizativos comparten similitudes significativas. Ambas figuras requieren un manejo eficiente de recursos, una administración profesionalizada y un sistema de toma de decisiones colectivas. Además, tanto la propiedad horizontal como las sociedades comerciales están sujetas a normas específicas que regulan su constitución, funcionamiento y relaciones con terceros.

Este marco conceptual permite entender a la propiedad horizontal no solo como un régimen jurídico-administrativo, sino también como una entidad con dinámicas económicas propias que se asemejan a las de una empresa. Desde esta perspectiva, se abre un espacio para analizar cómo las herramientas de gestión empresarial pueden fortalecer la operatividad de la propiedad horizontal y garantizar su sostenibilidad en el tiempo.

Comparación con Tipos Societarios

En la propiedad horizontal, la asamblea de copropietarios y el administrador son fundamentales para la toma de decisiones y la gestión operativa (Ley 675 de 2001; Serrano, 2019). Por su parte, las sociedades comerciales tienen una estructura jerárquica más compleja, que incluye la junta directiva, la asamblea de socios y el representante legal. (Restrepo, 2019; Ibáñez, 2018). 

1. Estructura Organizativa

Tanto la propiedad horizontal como las sociedades comerciales cuentan con una estructura jerárquica para la toma de decisiones y la administración.

• Propiedad Horizontal: Su administración está a cargo del consejo de administración (en propiedades con más de 30 unidades) y el administrador. Además, la asamblea general de copropietarios es el órgano máximo de decisión, donde los propietarios participan de manera proporcional a su coeficiente de copropiedad. Estas decisiones abarcan presupuestos anuales, obras necesarias y políticas internas.
• Sociedades Comerciales: En las sociedades limitadas, la asamblea de socios actúa como órgano de decisión, mientras que en las anónimas este papel lo desempeña la asamblea general de accionistas. A nivel operativo, las juntas directivas y los representantes legales dirigen la ejecución de las políticas estratégicas y supervisan la administración diaria. En ambos casos, la estructura incluye mecanismos de control interno y auditorías, lo cual asegura transparencia y eficiencia.

Ambas figuras comparten la necesidad de órganos colegiados para la gestión de recursos y la supervisión del cumplimiento de sus objetivos. Sin embargo, en las sociedades comerciales, la especialización de roles tiende a ser mayor, especialmente en las sociedades anónimas, donde el tamaño y la complejidad de las operaciones requieren un nivel organizativo avanzado.

2. Propósito y Objetivos

Mientras que las sociedades comerciales buscan maximizar utilidades (Benítez, 2018), la propiedad horizontal prioriza la administración eficiente de bienes comunes y el bienestar colectivo (Restrepo, 2019; Ibáñez, 2018).

Propiedad Horizontal: Su objetivo principal es garantizar el uso adecuado y la conservación de los bienes comunes, promoviendo una convivencia armónica entre los copropietarios. Este propósito no lucrativo limita su capacidad para desarrollar actividades económicas fuera de su ámbito administrativo.

• Sociedades Comerciales: Por su parte, las sociedades comerciales están orientadas hacia la generación de utilidades, con la capacidad de ampliar sus actividades a distintos mercados y sectores. Este ánimo de lucro define su enfoque estratégico, permitiéndoles asumir mayores riesgos y proyectarse hacia el crecimiento económico.

Esta diferencia fundamental influye en la forma en que ambas figuras toman decisiones, gestionan recursos y responden ante sus miembros.

3. Financiamiento y Aportaciones Económicas

• Propiedad Horizontal: Los recursos financieros provienen de las cuotas de administración que pagan los copropietarios. Estas cuotas están destinadas exclusivamente al mantenimiento de bienes comunes y a la ejecución de proyectos aprobados por la asamblea. Aunque la propiedad horizontal puede generar ingresos adicionales, como el arriendo de espacios comunes, estos se limitan a complementar los fondos necesarios para su funcionamiento.
• Sociedades Comerciales: En las sociedades comerciales, los aportes de los socios constituyen el capital social, que puede ampliarse mediante la emisión de acciones (en el caso de las sociedades anónimas) o mediante la entrada de nuevos socios (en las sociedades limitadas). Además, estas sociedades tienen acceso a créditos bancarios, emisión de bonos y otras herramientas de financiamiento que les permiten expandir sus operaciones y asumir proyectos de mayor envergadura.

La capacidad de diversificar sus fuentes de financiamiento otorga a las sociedades comerciales una ventaja competitiva que no está disponible para las propiedades horizontales.

Responsabilidad Jurídica en la Propiedad Horizontal

La responsabilidad jurídica en el régimen de propiedad horizontal en Colombia está diseñada para garantizar la sostenibilidad de los bienes comunes y establecer límites claros a las obligaciones de los copropietarios. Este aspecto se regula principalmente en la Ley 675 de 2001 y refleja un equilibrio entre la protección individual de los copropietarios y la necesidad de responder colectivamente por las obligaciones de la comunidad. A continuación, se desarrolla en detalle cómo se estructura esta responsabilidad.

1. Responsabilidad de los Copropietarios

Cada copropietario es responsable de las obligaciones derivadas de su unidad privada y de su participación proporcional en los bienes comunes. Esta responsabilidad se mide por el coeficiente de copropiedad, el cual se calcula con base en el tamaño y características de cada unidad dentro del edificio o conjunto.

• Obligaciones principales:

Cuotas de administración: Cada copropietario debe pagar mensualmente su cuota, que incluye los costos asociados al mantenimiento, reparaciones y operación de los bienes comunes. El incumplimiento de esta obligación puede generar intereses moratorios y llevar al embargo de la unidad privada.

Contribuciones extraordinarias: En caso de obras mayores o emergencias, la asamblea de copropietarios puede aprobar pagos adicionales, que son de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios.

2. Responsabilidad Limitada al Patrimonio Común

La propiedad horizontal tiene una separación clara entre los bienes comunes y los bienes individuales de los copropietarios. Esto significa que:

• Las deudas contraídas para la administración o mejora de los bienes comunes recaen exclusivamente sobre el patrimonio común, es decir, sobre las cuotas de administración y otros ingresos generados por el uso de bienes comunes (como arriendos o tarifas por servicios).
• Los bienes privados de los copropietarios no pueden ser embargados para cubrir deudas de la propiedad horizontal, salvo en los casos de incumplimiento individual, como el no pago de cuotas de administración.

3. Responsabilidad del Administrador

El administrador de la propiedad horizontal tiene una responsabilidad fiduciaria frente a la asamblea de copropietarios. Esto implica que debe actuar de manera diligente y en beneficio del conjunto o edificio.

• Obligaciones legales:

Velar por el cumplimiento de los acuerdos de la asamblea y el consejo de administración.

Presentar estados financieros claros y transparentes.

Gestionar eficientemente los recursos de la propiedad horizontal.

• En caso de incumplimiento o negligencia, el administrador puede ser removido y enfrentarse a cuestiones legales por daños y perjuicios ocasionados a la comunidad.

4. Responsabilidad del Consejo de Administración

El consejo de administración, cuando existe, actúa como el órgano de supervisión de las actividades del administrador y de la ejecución del presupuesto aprobado por la asamblea. Los miembros del consejo tienen una responsabilidad solidaria en caso de decisiones que afecten negativamente el patrimonio común.

5. Acciones Legales y Procedimientos por Incumplimiento

La Ley 675 de 2001 establece mecanismos legales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones:

• Cobro de cuotas vencidas: La administración puede iniciar procesos de cobro jurídico contra los copropietarios morosos, que incluyen como el embargo de la unidad privada.
• Resolución de conflictos: Los conflictos entre copropietarios o con la administración pueden resolverse mediante mecanismos alternativos como la conciliación o, en última instancia, a través de la jurisdicción ordinaria.

6. Diferencia con la Responsabilidad en Sociedades Comerciales

A diferencia de las sociedades comerciales, donde la responsabilidad de los socios se limita a su participación en el capital social, la propiedad horizontal implica una responsabilidad compartida entre todos los copropietarios para mantener los bienes comunes. Sin embargo, esta responsabilidad está limitada exclusivamente al coeficiente de copropiedad y no se extiende al patrimonio personal más allá de las cuotas vencidas.

5. Marco Normativo 

El marco normativo que regula la propiedad horizontal en Colombia es amplio y específico, diseñado para garantizar una convivencia armónica, una administración eficiente y una adecuada gestión de los bienes comunes. Este marco no solo incluye la Ley 675 de 2001, que constituye su principal regulación, sino también normas complementarias en los ámbitos civil, tributario y administrativo que impactan su funcionamiento. A continuación, se analiza en profundidad el marco normativo.

1. Ley 675 de 2001: Régimen de Propiedad Horizontal

La Ley 675 de 2001 es el eje central del régimen de propiedad horizontal en Colombia. Esta ley regula aspectos esenciales como la constitución, organización, administración y disolución de las propiedades horizontales. Entre sus elementos más destacados se encuentran:

• Constitución de la Propiedad Horizontal: Establece que las edificaciones algunas a este régimen deben contar con un reglamento de propiedad horizontal, inscrito en la Oficina de Instrumentos Públicos. Este reglamento define los derechos, deberes y coeficientes de copropiedad de cada unidad.
• Órganos de Administración: Regula la existencia de órganos como la asamblea general de copropietarios, el consejo de administración y el administrador. Establece sus funciones, competencias y límites legales.
• Manejo de Bienes Comunes: Especifica cómo deben mantenerse, repararse y gestionarse los bienes comunes. Además, permite a la propiedad horizontal adquirir personalidad jurídica para celebrar contratos, demandar y ser demandada.
• Resolución de Conflictos: Incluye disposiciones para resolver disputas internas mediante mecanismos como la conciliación y, en caso necesario, la vía judicial.

2. Normas del Código Civil

El Código Civil complementa el régimen de propiedad horizontal al establecer disposiciones generales sobre la propiedad, los derechos reales y las obligaciones contractuales que son aplicables a las relaciones entre los copropietarios y con terceros. Entre los artículos relevantes se incluyen:

• Reglas sobre la copropiedad: Defina los derechos y responsabilidades de los propietarios de bienes indivisos.
• Obligaciones contractuales: Aplicables a los contratos celebrados por la propiedad horizontal con proveedores, empleados y otras partes interesadas.

3. Normas Tributarias

Las propiedades horizontales están sujetas a un régimen tributario especial que varía dependiendo de su naturaleza (residencial o comercial). Estas disposiciones incluyen:

• Impuesto sobre la renta: Las propiedades horizontales de uso exclusivamente residencial no son contribuyentes del impuesto sobre la renta. Sin embargo, si generan ingresos adicionales, como el arriendo de bienes comunes, deben declarar y pagar impuestos sobre esos ingresos.
• Impuesto predial: Cada unidad privada paga su impuesto predial de manera individual. Los bienes comunes no son sujetos a este impuesto, salvo que generen ingresos directos.
• Impuesto al valor agregado (IVA): Aplicación a servicios contratados por la propiedad horizontal

4. Normas Laborales

Las propiedades horizontales que contratan empleados, como porteros, vigilantes o personal de limpieza, están sujetas a las disposiciones del Código Sustantivo del Trabajo. Esto incluye:

• Contratación laboral: Obliga a la propiedad horizontal a formalizar los contratos laborales y garantizar los derechos de los empleados, incluyendo prestaciones sociales y seguridad social.
• Regulaciones de riesgos laborales: En caso de accidentes dentro de las áreas comunes, la propiedad horizontal debe cumplir con sus obligaciones legales hacia los empleados y visitantes.

5. Normas ambientales

En el contexto actual, las propiedades horizontales también deben cumplir con disposiciones ambientales que regulan aspectos como:

• Gestión de residuos sólidos: La Ley 1259 de 2008 establece sanciones por el incumplimiento de normas sobre la separación y disposición de residuos.
• Eficiencia energética: Las normas de construcción sostenible y las disposiciones del Decreto 1076 de 2015 promueven la implementación de prácticas de ahorro energético y manejo responsable de recursos.

6. Normas Administrativas y Urbanísticas

La normatividad administrativa y urbanística complementa el marco de la propiedad horizontal, especialmente en lo relacionado con:

• Licencias de construcción y uso: Las propiedades horizontales deben cumplir con las normas de planeación territorial establecidas en los Planes de Ordenamiento Territorial (POT).
• Seguridad y prevención de riesgos: Incluye la obligación de garantizar que los bienes comunes cumplan con las normas de seguridad estructural, sanitaria y contra incendios.

7. Normas internacionales

Aunque la propiedad horizontal es un régimen regulado a nivel nacional, las propiedades que buscan certificaciones internacionales, como el estándar LEED para edificaciones sostenibles, deben cumplir con normativas globales relacionadas con sostenibilidad, eficiencia energética y gestión ambiental.

8. Comparación con el Marco Normativo de Sociedades Comerciales

El marco normativo de las sociedades comerciales, regulado principalmente por el Código de Comercio, es más amplio y flexible, ya que permite a estas entidades participar activamente en actividades económicas diversificadas. En contraste, la Ley 675 de 2001 se centra exclusivamente en garantizar la convivencia y la gestión de bienes comunes, limitando las actividades económicas de las propiedades horizontales a aquellas necesarias para su funcionamiento.

6. Toma de decisiones

• Propiedad Horizontal: Las decisiones importantes, como la aprobación de presupuestos o la realización de obras, se toman en asamblea general por mayoría, donde cada propietario vota según su coeficiente de copropiedad.
• Sociedades Comerciales: En las sociedades comerciales, la toma de decisiones estratégicas depende del órgano máximo de gobierno (asamblea de socios o accionistas), mientras que las decisiones operativas recaen en el representante legal y, en su caso, la junta directiva. Estas decisiones se basan en la proporción de deportes o acciones, lo que facilita la gobernanza corporativa.

Ambas figuras dependen de un sistema de votación proporcional, pero las sociedades comerciales suelen tener procesos más estructurados y regidos por normas internas detalladas.

6. Toma de Decisiones 

La toma de decisiones en la propiedad horizontal es un aspecto fundamental que asegura el buen funcionamiento de los bienes comunes y garantiza la convivencia entre los copropietarios. Este proceso está regulado principalmente por la Ley 675 de 2001 y sigue una estructura democrática que involucra a la asamblea de copropietarios como órgano máximo de decisión, complementada por el consejo de administración y el administrador. A continuación, se desarrollan en profundidad los aspectos clave de este sistema.

1. Asamblea General de Copropietarios

La asamblea general es el principal órgano de decisión en la propiedad horizontal y está conformada por todos los copropietarios. Su funcionamiento está reglamentado por la Ley 675 y el reglamento de propiedad horizontal, que establece sus competencias, convocatoria y quórum.

• Competencias: La asamblea es responsable de aprobar el presupuesto anual, fijar las cuotas de administración, designar al administrador y a los miembros del consejo de administración, y autorizar inversiones extraordinarias en los bienes comunes.
• Convocatoria: Debe ser convocada por el administrador, el consejo de administración o, en su defecto, por un número determinado de copropietarios que representen un porcentaje del coeficiente de propiedad (generalmente el 20%). Las reuniones pueden ser ordinarias (anuales) o extraordinarias.
• Quórum y mayorías:

Quórum deliberativo: Se requiere la participación de un porcentaje mínimo de los copropietarios, según lo estipulado en el reglamento.

Mayorías decisorias: Las decisiones se toman por mayoría simple, salvo para temas específicos como reformas al reglamento, donde puede exigirse una mayoría calificada (por ejemplo, el 70% de los coeficientes).

2. Consejo de Administración

En propiedades horizontales con más de 30 unidades, es obligatorio constituir un consejo de administración. Este órgano tiene funciones de supervisión y asesoría para garantizar la adecuada gestión del administrador.

• Funciones:

Proponer a la asamblea decisiones relacionadas con inversiones, obras o cambios importantes en los bienes comunes.

Supervisar la ejecución del presupuesto aprobado.

Resolver conflictos menores entre copropietarios antes de que sean llevados a la asamblea.

• Proceso de toma de decisiones: Las decisiones del consejo de administración se adoptan mediante votación interna, generalmente por mayoría simple entre sus miembros. 

3. Administrador

El administrador es el responsable operativo de ejecutar las decisiones tomadas por la asamblea y el consejo de administración. Aunque no tiene facultades deliberativas en la toma de decisiones estratégicas, juega un papel crucial en la implementación de las políticas y el manejo diario de la propiedad horizontal.

• Funciones específicas:

Gestionar los recursos económicos, incluyendo el cobro de cuotas de administración.

Velar por el mantenimiento de los bienes comunes.

Actuar como representante legal de la propiedad horizontal ante terceros.

• Toma de decisiones operativas: El administrador tiene autonomía para decisiones menores relacionadas con la operación cotidiana, siempre que estén dentro de los lineamientos establecidos por la asamblea y el reglamento.

4. Mecanismos de Participación Democrática

La toma de decisiones en la propiedad horizontal se caracteriza por un sistema de participación proporcional, donde cada copropietario tiene derecho a votar según su coeficiente de copropiedad. Este modelo busca garantizar que las decisiones reflejen los intereses colectivos, aunque puede generar conflictos en propiedades con alta diversidad de intereses.

• Votación proporcional: Las decisiones se adoptan considerando el peso de los coeficientes de propiedad, lo que asegura una representación equitativa.
• Conflictos en la toma de decisiones:

Propietarios con coeficientes altos pueden influir desproporcionadamente en las decisiones.

La falta de participación en las asambleas puede llevar a que un pequeño grupo tome decisiones en nombre de todos.

5. Instrumentos Legales para Resolver Disputas

La Ley 675 de 2001 establece mecanismos para manejar disputas derivadas de la toma de decisiones:

• Conciliación: Es el primer recurso recomendado para resolver conflictos, ya sea entre copropietarios o entre estos y el administrador.
• Acción judicial: En casos graves, como decisiones que violan derechos fundamentales o el reglamento de propiedad horizontal, los afectados pueden acudir a la jurisdicción ordinaria.
• Impugnación de decisiones: Los copropietarios que consideren que una decisión de la asamblea es ilegal o arbitraria pueden solicitar su impugnación ante un juez civil. 

6. Comparación con la Toma de Decisiones en Sociedades Comerciales

La toma de decisiones en la propiedad horizontal presenta similitudes con las sociedades comerciales, pero también diferencias importantes:

• Similitudes:

Ambas utilizan órganos colegiados (asambleas, juntas) para decisiones estratégicas.

Los sistemas de votación proporcional garantizan una representación equitativa basada en coeficientes (propiedad horizontal) o en aportes de capital (sociedades comerciales).

• Diferencias:

Las decisiones en la propiedad horizontal están limitadas al mantenimiento y administración de bienes comunes, mientras que en las sociedades comerciales incluyen estrategias empresariales amplias.

En la propiedad horizontal, las decisiones suelen estar más orientadas al consenso, mientras que en las sociedades comerciales se privilegia la efectividad empresarial.

7. Retos y Oportunidades

La toma de decisiones en la propiedad horizontal enfrenta desafíos que pueden limitar su eficiencia, pero también ofrece oportunidades para fortalecer la participación comunitaria:

• Retos:

Baja asistencia a las asambleas, especialmente en propiedades horizontales residenciales grandes. Conflictos de intereses entre copropietarios con diferentes objetivos o recursos económicos. Falta de profesionalización en el manejo de decisiones complejas.

• Oportunidades:

Implementar tecnología para votaciones virtuales y consultas en línea puede mejorar la participación. La profesionalización del administrador y el consejo de administración puede optimizar la ejecución de las decisiones.

CONCLUSIONES

La propiedad horizontal, aunque no persigue fines de lucro, comparte características organizativas y funcionales con las sociedades comerciales. Este análisis resalta la importancia de adoptar prácticas empresariales, como la profesionalización de la administración y la implementación de herramientas financieras modernas, para fortalecer su sostenibilidad (Martínez, 2021; Restrepo, 2019).

El marco normativo robusto que regula la propiedad horizontal en Colombia debe complementarse con estrategias innovadoras para responder a los desafíos de la urbanización y la convivencia en el siglo XXI (Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, 2019; Naciones Unidas, 2021).

Convergencias con la Propiedad Horizontal

Aunque la propiedad horizontal no es una sociedad comercial, comparte con estas varias de las características mencionadas. Por ejemplo, la necesidad de una estructura organizativa eficiente y un manejo transparente de los recursos son fundamentales en ambas figuras. Sin embargo, la falta de un ánimo de lucro limita la capacidad de la propiedad horizontal para adoptar plenamente las prácticas empresariales de las sociedades comerciales.

La properad horizontal, aunque no tiene un propósito lucrativo, comparte con las sociedades comerciales elementos esenciales como la administración centralizada, la responsabilidad compartida y los principios de organización colectiva. No obstante, sus diferencias en objetivos, normatividad y capacidad de financiamiento marcan una separación clara entre ambas figuras. Esta comparación evidencia cómo las propiedades horizontales podrían beneficiar de implementar prácticas empresariales propias de las sociedades comerciales, especialmente en aspectos como la planificación financiera, la profesionalización de la gestión y la toma de decisiones estratégicas.

La estructura de responsabilidad jurídica en la propiedad horizontal refleja un modelo híbrido, que combina elementos de organización empresarial con características de convivencia comunitaria. Este modelo busca proteger los derechos individuales de los copropietarios mientras asegura el cumplimiento colectivo de las obligaciones derivadas de la administración de los bienes comunes. Sin embargo, su efectividad depende en gran medida de la gestión eficiente y transparente de la administración y de la participación activa de los copropietarios en los procesos de toma de decisiones.

El marco normativo de la propiedad horizontal es robusto y específico, diseñado para atender las necesidades únicas de las comunidades organizadas bajo este régimen. Sin embargo, su alcance limitado en términos económicos y administrativos contrasta con el marco normativo de las sociedades comerciales, que fomenta la actividad empresarial. Esto plantea una oportunidad para integrar aspectos del derecho comercial que podrían fortalecer la gestión de las propiedades horizontales sin desvirtuar su naturaleza no lucrativa.

El sistema de toma de decisiones en la propiedad horizontal combina elementos democráticos con principios organizativos típicos de entidades empresariales. Aunque enfrenta desafíos inherentes a la convivencia colectiva, su marco normativo ofrece herramientas para garantizar la participación, la equidad y la legalidad en las decisiones adoptadas. Sin embargo, la evolución de este sistema requerirá incorporar prácticas más modernas y eficientes para responder a las necesidades de las comunidades actuales.

REFERENCIAS

• Ley 675 de 2001. (2001). Régimen de propiedad horizontal en Colombia. Diario Oficial N° 44.509.
• Código de Comercio de Colombia. (1971). Decreto 410 de 1971.
• Gómez, L. (2018). Derecho comercial comparado. Editorial Jurídica Nacional.
• Delgado, S. (2017). Comparación entre la propiedad horizontal y las sociedades comerciales. Revista de Derecho Empresarial.
• Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. (2019). Guía de administración para propiedades horizontales.
• García, R. (2019). Planeación estratégica en la administración de conjuntos residenciales. Revista de Gestión Urbana.
• López, C. (2018). La profesionalización de la administración en propiedad horizontal. Revista de Economía y Derecho.
• Acosta, J. (2020). Elementos jurídicos de las sociedades comerciales. Editorial Jurídica Nacional.

Jairo Leon Acosta Hernandez

Revista PH Colombia

CEO