¿Hacia una nueva Ley de Propiedad Horizontal? Un repaso a los intentos de reforma de la Ley 675 de 2001
Fecha: Abril de 2025
Redacción: Revista Propiedad Horizontal Colombia
Desde su promulgación en agosto de 2001, la Ley 675 se ha mantenido como el principal marco jurídico que regula la propiedad horizontal en Colombia. No obstante, la dinámica social, tecnológica, ambiental y jurídica del país ha evidenciado la necesidad de actualizar esta normativa. A lo largo de los últimos años, múltiples proyectos de ley han intentado reformarla, pero hasta la fecha, ninguno ha logrado convertirse en ley. ¿Qué ha pasado con estas iniciativas? ¿Qué se ha propuesto y por qué aún no se ha concretado una reforma integral?
Cuerpo de la noticia:
La Ley 675 de 2001 marcó un hito en la organización legal de la propiedad horizontal en Colombia, al establecer reglas claras sobre la convivencia, la administración, la toma de decisiones y los derechos y deberes de los copropietarios. Sin embargo, tras casi 24 años de vigencia, distintos actores del sector —entre ellos legisladores, administradores, abogados, arquitectos y asociaciones de residentes— han coincidido en que la ley requiere una revisión y actualización urgente para responder a los retos actuales.
Los intentos recientes de reforma:
Desde el año 2015 se han radicado, al menos, ocho proyectos de ley con el objetivo de modificar o actualizar la Ley 675. Algunos de los más destacados son:
Proyecto de Ley 407 de 2021 Senado / 595 de 2021 Cámara, que proponía regular la profesionalización del administrador de propiedad horizontal y establecer sanciones para la inobservancia de las funciones.
Proyecto de Ley 417 de 2022, impulsado por varios congresistas en conjunto con organizaciones ciudadanas, que incluía temas como sostenibilidad ambiental, mecanismos digitales para las asambleas, rendición de cuentas obligatoria y mayor vigilancia sobre los recursos financieros.
Proyecto de Ley 99 de 2023 Senado, el cual incluía una regulación sobre la movilidad eléctrica en los conjuntos, áreas comunes inteligentes, manejo de residuos y fortalecimiento de los derechos de los residentes no propietarios.
Pese al avance parcial de algunas de estas iniciativas, la mayoría han sido archivadas por falta de tiempo en el calendario legislativo o por ausencia de consenso entre los actores involucrados. La complejidad del tema, sumada a los intereses cruzados entre copropietarios, constructores, administradores y entidades públicas, ha dificultado la consolidación de una propuesta coherente, moderna y viable políticamente.
¿Qué se necesita para una reforma efectiva?
Expertos en derecho urbanístico y propiedad horizontal han manifestado que una reforma integral a la Ley 675 debe abordar, como mínimo, los siguientes ejes temáticos:
Reconocimiento profesional del administrador: regulación laboral, formación y certificación obligatoria.
Digitalización: incorporación plena de medios virtuales para asambleas, votaciones y notificaciones.
Sostenibilidad: obligaciones ambientales para conjuntos y edificios (manejo de residuos, eficiencia energética, movilidad eléctrica, entre otros).
Mayor control y vigilancia estatal: fortalecimiento de los mecanismos de inspección por parte de alcaldías locales y personerías.
Inclusión social y accesibilidad: normas claras sobre el acceso universal y la protección de grupos vulnerables dentro de las copropiedades.
Solución de conflictos: implementación de tribunales arbitrales o centros de conciliación especializados en propiedad horizontal.
Un llamado a la articulación institucional
Desde esta revista hacemos un llamado a todos los actores involucrados: Congreso, Gobierno, colegios de abogados, gremios de la construcción y ciudadanos, para que se genere una agenda seria, participativa y técnica que permita construir una ley moderna, que responda a la realidad de las más de 3.5 millones de unidades habitacionales sometidas al régimen de propiedad horizontal en Colombia.
“Los coeficientes de copropiedad: una figura legal que requiere revisión constitucional”
Uno de los puntos más sensibles y controversiales dentro del régimen actual es el tratamiento que da la Ley 675 de 2001 a los coeficientes de copropiedad, especialmente lo dispuesto en su artículo 26. Este artículo ha sido objeto de crítica por parte de académicos y juristas, quienes advierten que, en la práctica, vulnera principios constitucionales como la igualdad (artículo 13 de la Constitución Política), el debido proceso y la proporcionalidad. El hecho de que los coeficientes se fijen de forma estática en el reglamento de propiedad horizontal —sin posibilidad real de modificación posterior, salvo en casos extremadamente restrictivos— ha generado profundas inequidades, especialmente cuando no guardan una correlación directa con el uso real, el valor económico ni el impacto de los bienes privados en el conjunto. Esta rigidez ha desembocado en distorsiones, como cargas desproporcionadas para copropietarios de bajos ingresos o en la imposibilidad de distribuir adecuadamente los costos comunes según criterios objetivos y actuales. Por ello, se hace indispensable revisar la constitucionalidad de este régimen estático y promover una reforma legal que permita ajustes periódicos, con base en criterios técnicos, equitativos y verificables, de manera que se garantice un trato justo y equitativo dentro de las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal.
“Votar con pesos y no con voces: el desafío democrático en las copropiedades colombianas”
Esta problemática ha sido abordada tangencialmente por la jurisprudencia nacional, en especial por la Corte Constitucional, que en sentencias como la T-533 de 2012 ha recordado que en el marco de la propiedad horizontal, si bien existe autonomía privada para la fijación de coeficientes, esta debe ejercerse conforme a los principios constitucionales de justicia, equidad y razonabilidad. Así mismo, el Consejo de Estado, en decisiones como la sentencia del 13 de febrero de 2014 (Exp. 25000-23-36-000-2004-01062-01), ha enfatizado que la carga económica sobre los copropietarios debe ser proporcional y equitativa, so pena de configurar una afectación al principio de igualdad material. Desde la doctrina, expertos como Jorge Enrique Ibáñez Najar han planteado que los coeficientes deben ser susceptibles de revisión cuando las condiciones físicas, económicas o de uso de los inmuebles cambian, ya que lo contrario perpetúa desequilibrios no razonables y vulnera el derecho a un trato justo. Por ello, varios sectores coinciden en que se hace necesaria una reforma estructural al artículo 26 de la Ley 675 de 2001, que contemple mecanismos dinámicos y procedimientos ágiles para su revisión periódica, con respaldo técnico y control legal, a fin de que reflejen de manera real y equitativa la participación de cada unidad privada en la vida común del conjunto.
“Coeficientes de copropiedad y democracia restringida: el riesgo de la mayoría automática en las asambleas”
En el marco de la Ley 675 de 2001, los coeficientes de copropiedad no solo determinan la distribución de gastos comunes, sino que también inciden directamente en el quórum y en la toma de decisiones en las asambleas. En este contexto, la proporcionalidad, concebida como un principio justo, puede convertirse en un instrumento de concentración de poder. Este artículo analiza cómo, en muchas copropiedades —especialmente en conjuntos pequeños—, el sistema actual permite que unos pocos propietarios con altos coeficientes dominen las decisiones, socavando la participación plural, la deliberación equitativa y, en algunos casos, el interés general.
Resumen del enfoque:
Naturaleza del coeficiente de copropiedad según el artículo 26 de la Ley 675.
Implicaciones legales del uso de coeficientes para quórum y votaciones.
Análisis crítico: cómo la aplicación literal del coeficiente vulnera principios democráticos, especialmente en copropiedades con concentración accionaria.
Casos reales o ejemplos: conjuntos pequeños donde 2 o 3 propietarios controlan más del 51% de los votos.
Riesgos jurídicos: posibilidad de impugnación de decisiones por abuso de derecho o desviación de poder.
Propuesta de reforma normativa: establecer topes, mecanismos de control o modalidades mixtas de votación (por coeficiente y por cabeza) para temas sensibles.
ETADISTICAS
Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
En múltiples declaraciones y documentos técnicos, el Ministerio ha señalado que más del 60% de las viviendas urbanas en Colombia están sometidas al régimen de propiedad horizontal. Según el DANE, Colombia cuenta con aproximadamente 6,7 millones de hogares en zonas urbanas, lo cual indicaría que al menos 3,5 a 4 millones de unidades podrían estar en este régimen.
🔎 Fuente base: Proyecciones del DANE – Gran Encuesta Integrada de Hogares y Censo Nacional de Población y Vivienda 2018, cruzadas con datos del Ministerio de Vivienda.
Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y Fedelonjas
Fedelonjas ha estimado públicamente que más del 70% del parque de vivienda nuevo en las principales ciudades se construye bajo el régimen de propiedad horizontal, lo que incrementa año a año esta cifra. Algunas publicaciones y foros de la Lonja y gremios como Camacol también han proyectado que, entre conjuntos residenciales, edificios, oficinas y centros comerciales, la cifra supera los 3,5 millones de unidades privadas sometidas a la Ley 675.
📚 Ver: Fedelonjas (2023), Informe de Coyuntura del Sector Inmobiliario; Camacol Bogotá y Cundinamarca – Boletín de Actividad Constructora.
“Según estimaciones de gremios como Fedelonjas y Camacol, así como proyecciones oficiales basadas en los registros del DANE y la Superintendencia de Notariado y Registro, más de 3,5 millones de unidades privadas en Colombia estarían sometidas actualmente al régimen de propiedad horizontal.”
Superintendencia de Notariado y Registro (SNR)
La SNR ha registrado centenares de miles de propiedades horizontales formalmente constituidas, y los gremios estiman que muchas más funcionan de hecho sin actualizar su reglamento o sin estar inscritas correctamente.
